STF vai reexaminar incidência do ITBI sobre cessão de direitos de compra e venda de imóveis

O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu reexaminar a possibilidade de incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) sobre a cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda de imóveis. A decisão foi tomada durante uma sessão virtual encerrada em 26 de agosto, quando o Plenário do STF acolheu, por maioria de votos, um recurso apresentado pelo Município de São Paulo no Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1294969, cujo tema tem repercussão geral (Tema 1124). Com essa decisão, a Corte vai rediscutir o mérito da controvérsia.

O Município de São Paulo contestou no STF uma decisão do Tribunal de Justiça estadual (TJ-SP) que considerou ilegal a cobrança do ITBI sobre a cessão de direitos provenientes de compromissos de compra e venda de imóveis entre particulares. O argumento do município é que esse tipo de compromisso representa uma negociação intermediária entre a celebração do compromisso em si (negócio originário) e a venda para um terceiro comprador (negócio posterior). Segundo o município, de acordo com a Constituição Federal (artigo 156, inciso II), o registro em cartório não é relevante para a incidência do imposto.

Em um julgamento realizado em fevereiro de 2021, o STF considerou que a decisão do TJ-SP estava em conformidade com o entendimento da Corte de que o fato gerador do ITBI ocorre a partir da transferência da propriedade imobiliária, que é efetivada por meio do registro em cartório. No entanto, nos embargos de declaração apresentados pelo município, foi argumentado que a jurisprudência dominante aborda apenas a transmissão da propriedade imobiliária.

Ausência de precedentes atuais

No voto condutor do julgamento, o ministro Dias Toffoli acolheu o argumento e explicou que os precedentes adotados no julgamento do ARE tratam das situações de compromisso de compra e venda de imóveis ou promessa de cessão de direitos. No entanto, a controvérsia no presente caso refere-se à cessão de direitos relacionados ao compromisso de compra e venda.

Toffoli observou que o artigo 156, inciso II, da Constituição Federal apresenta três hipóteses para a cobrança do tributo, sendo duas relacionadas à transmissão e uma à cessão, que é a hipótese discutida no recurso. No entanto, segundo o ministro, nas discussões mais recentes sobre o ITBI no STF, não houve uma análise aprofundada dessa última hipótese. Apenas em julgamentos antigos, ainda sob a vigência da Constituição de 1946, essa questão foi objeto de discussões mais detalhadas.

O ministro ressaltou que a tese estabelecida no julgamento do ARE, de que o fato gerador do ITBI é a efetiva transferência da propriedade imobiliária, não abrange a situação discutida no recurso. Além disso, ele destacou que não há um precedente estabelecido em repercussão geral sobre as hipóteses do inciso II do artigo 156 da Constituição Federal. Isso evidencia, segundo Toffoli, a necessidade de o Tribunal examinar minuciosamente o alcance das diversas situações mencionadas no dispositivo, especialmente a cessão de direitos relacionados à aquisição de imóveis.

Novo julgamento

Em seu voto, o ministro acolheu os embargos de declaração para reconhecer a existência de matéria constitucional e sua repercussão geral, porém, sem reafirmar a jurisprudência. Isso levará a questão a ser submetida a um novo julgamento de mérito. A decisão de Toffoli foi seguida pelos ministros André Mendonça, Nunes Marques, Edson Fachin, Luís Roberto Barroso, Ricardo Lewandowski e Gilmar Mendes.

Ausência de omissão

O relator do recurso, ministro Luiz Fux, votou pela rejeição dos embargos, considerando que as questões jurídicas levantadas pelas partes foram devidamente decididas com base na jurisprudência dominante. Para ele, não há omissão, contradição ou obscuridade que justifiquem a modificação da decisão. O entendimento de Fux foi acompanhado pelas ministras Rosa Weber e Cármen Lúcia, além do ministro Alexandre de Moraes.

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